【华创地产•袁豪团队】保利地产三季报点评：业绩略增，拿地转好，报表优化

来源：地产豪声音 华创地产研究团队感谢您的关注与支持！ 袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力 根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引，本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。感谢您的理解与配合。 点    评  1 3Q20营收1,174亿、同比+5%，业绩132亿、同比+3%，利润率略下行 3Q20公司营业收入1174.0亿元，同比+5.0%；归母净利润132.0亿元，同比+2.9%；扣非归母净利润128.7亿元，同比+5.0%；基本每股收益1.11元，同比+2.9%；毛利率和净利率分别为34.0%和11.2%，同比分别-1.9pct、-0.2pct；三项费用率合计8.3%，同比-0.6pct，其中销售、管理和财务费用率分别同比-0.3pct、-0.1pct、-0.3pct；投资收益24.9亿元，同比+54.8%，源于合作项目密集进入结转期；公司营收、业绩同比略增，源于竣工交付增速放缓、结转毛利率下降、公允价值变动收益-0.08亿元（同比减少5.1亿）以及少数股东损益占比28.0%（同比+1.1pct）；3Q20加权平均净资产收益率8.1%，同比-2.1pct。  2 3Q20销售3,674亿、同比+6%，充裕预收、积极竣工助力全年业绩稳增  3Q20公司签约金额3,673.8亿元，同比+5.9%，销售回笼3,317.4亿元，同比+7.1%，回笼率90.3%，同比+1.0pct；签约面积2,444.1万平，同比+6.6%。销售均价15,031元/平，较19年均价+1.6%。3Q20公司新开工面积3,839万平，同比+4.4%，完成全年计划89.3%；竣工面积2,203万平，同比+27.9%，完成全年计划64.8%；在建面积1.4亿平，同比+18.3%。考虑到：1）20Q3末预收账款3,801.1亿，可覆盖19年营收161.1%；2）20年全年计划竣工3,400万平，同比+14.4%，并且19年结算竣工比仅59.4%，创09年来新低，20年或能持平略增；综合助力全年业绩保持稳增。 3 3Q20拿地额/销售额36%、拿地渐转积极，负债率下行，财务结构优化 3Q20新增建面1,982.0万平，同比+32.8%；对应地价1,314.0亿元，同比+31.9%；平均楼面地价6,630元/平，同比-0.6%，其中在38个核心城市拿地金额占比83%；3Q20拿地/销售额占比35.8%，同比+7.0pct；拿地/销售面积比81.1%，同比+16.0%；拿地/销售均价比44.1%，同比持平；公司拿地略转积极，并在成本可控下加大了一二线拿地力度。截至20H1末公司未结转土储约1.1亿平，同比+3.5%，可覆盖19年销售面积3.5倍，其中重点38个核心城市占比约58%，土储较为优异。20Q3末资产负债率77.9%，净负债率70.9%，分别同比-1.7pct、-11.4pct，现金短债比1.9倍，长短债比3.7倍，财务报表持续优化；公司20H1有息负债综合成本仅4.84%，较19年-0.11pct，继续保持行业最低水平。  4  投资建议：业绩略增，拿地转好，报表优化，维持“强推”评级 公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降。但考虑到公司竣工交付增速有所放缓，我们小幅下调2020-22年每股收益预测分别至2.57、2.88、3.22元（原值2.61、2.91、3.27元）对应20/21年PE分别6.1/5.5倍，19A股息率达5.2%，维持目标价21.50元，维持“强推”评级。  5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧 法律声明       华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。       本资料来自华创证券研究所已经发布的研究报告，若对报告的摘编产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。须注意的是，本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据华创证券研究所后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改。华创证券的其他业务部门或附属机构可能独立做出与本资料的意见或建议不一致的投资决策。本资料所指的证券或金融工具的价格、价值及收入可涨可跌，以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本资料仅供订阅人参考之用，不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。华创证券不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。       本资料所载的证券市场研究信息通常基于特定的假设条件，提供中长期的价值判断，或者依据“相对指数表现”给出投资建议，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断，因此不能够等同于带有针对性的、指导具体投资的操作意见。普通个人投资者如需使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及相关的后续解读服务。若因不当使用相关信息而造成任何直接或间接损失，华创证券对此不承担任何形式的责任。      未经华创证券事先书面授权，任何机构或个人不得以任何方式修改、发送或者复制本资料的内容。华创证券未曾对任何网络、平面媒体做出过允许转载的日常授权。除经华创证券认可的媒体约稿等情况外，其他一切转载行为均属违法。如因侵权行为给华创证券造成任何直接或间接的损失，华创证券保留追究相关法律责任的权利。 关键词：华创地产小组重点报告系列 《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07） 《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06） 《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09） 《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28） 《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29） 《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30） 《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05） 《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02） 《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25） 《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31） 《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05） 《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22） 《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03） 《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13） 《首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18） 《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03） 《首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12） 《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续看多龙头）》（17/11/13） 《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11） 《深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23） 《风鹏正举系列之：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04） 《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10） 《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐看云起时》（18/05/23） 《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13） 《风鹏正举系列之深度：积极变革启征程，鹰击长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05） 《风鹏正举系列之深度：中流击楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23） 《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09） 《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22） 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